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오늘은 농어촌주택의 인정요건에 대해서 알아보려 합니다. 일반적으로 농어촌주택이라고 하면 시골에 있는 농가주택이나 농사를 짓고 있는 농업인이 거주하는 농업인 주택이라고 생각하시는 분들이 많은데 취득세 감면과 양도세 감면을 받을 수 있는 농어촌 주택과는 전혀 다른 개념입니다.
요점부터 말씀드리면 농가주택이나 농업인 주택이라고 해서 반드시 농어촌주택이라고 인정을 받을 수 있는 것은 아니라는 겁니다.
농어촌 주택으로 인정을 받으면 어떤 혜택이 있는지부터 알아보겠습니다.
농어촌주택의 혜택은?
1. 취득세 감면 혜택 - 주택수에서 제외
1세대 1주택의 경우 취득세는 1%입니다. 하지만 조정지역에서는 2주택자의 경우 취득세율은 8%이며 3주택자들은 12% 입니다. 비조정지역은 2주택자는 최대 3%, 3주택자는 8%, 4주택 이상의 경우는 12%의 취득세를 내야 합니다.
하지만 저희 옐로하우스처럼 주말주택이나 세컨하우스 또는 별장이 농어촌 주택으로 인정을 받게 되면 해당 농
농어촌주택은 주택수에서 제외한 주택수에 해당되는 취득세만 내면 되므로 주말주택이 농어촌주택으로 인정받을 수 있는지가 대단히 중요하다고 볼 수 있습니다.
이때 농어촌 주택을 먼저 소유시점은 전혀 관계없이 취득세의 계산에 있어서 농어촌 주택은 아예 없는 것으로 생각하면 됩니다.
2. 양도세 감면 혜택 - 주택수에서 제외
최근에 3주택 이상 보유자의 경우 양도세 최고 세율이 75%로 종전보다 10% 인상이 되었습니다. 어마어마한 세금이 아닐 수 없는데 거래가액이 9억원 이하의 1주택자의 경우는 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 본인의 세컨하우스가 농어촌주택으로 인정을 받아서 주택수에서 제외되는지 여부는 대단히 중요한 문제입니다.
그럼 이렇게 취득세와 양도세의 부과에 있어서 큰 혜택을 받을 수 있는 농어촌주택은 어떤 요건으로 인정을 받을 수 있을까요?
농어촌 주택 요건 - 취득세 감면/양도세감면
1. 취득세 감면을 위한 농어촌주택 요건 (지방세법 시행령 제28조2항)
취득세는 지방세법의 적용을 받는 세금입니다. 정확하게는 지방세법 시행령 제28조2항의 농어촌 주택 요건에 따르면 아래의 기준에 해당되어야 합니다.
1. 지역요건 : 수도권을 제외한 읍,면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역과 경기 연천, 인천 옹진등의 접경지역
2. 면적요건 : 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
3. 금액요건 : 건축물의 가액(공시되는 개별주택 가격=토지+주택)이 6천500만원 이내일 것
6천500만원이라는 개별주택가격은 너무 작죠? 이 기준으로 농어존주택으로 인정을 받기는 쉽지 않을 겁니다. 하지만 서울 및 특정 지역을 제외한 지방의 공시가 1억원 이하의 주택의 경우 주택수에서 제외된다는 조항이 있으니 해당 조항에 의거해서 취득세 감면이 가능하겠습니다.
결국 취득세 감면을 받기 위한 농어촌주택의 요건은 큰 의미가 없다고 보면 되겠네요.
2.양도세 감면을 위한 농어촌주택요건(조세특례제한법 99조4항)
양도세는 조세특례제한법의 적용을 받는 세금으로 정확하게는 조세특례제한법 99조4항에 양도세 중과를 면제받을 수 있는 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 농어촌 주택요건은 다음과 같습니다.
1. 지역요건 : 수도권을 제외한 읍,면 지역 또는 인구 20만명 이하인 시의 동 지역과 경기 연천, 인천 옹진등의 접경지역
2. 면적요건 : 제한 없음(2020년 12월29일 삭제)
3. 금액요건 : 건축물의 가액(개별주택 공시가격=토지+주택)이 2억원 이내일 것 (한옥은 4억원 이내)
4. 보유기간 : 2003년 8월부터 2022년말까지 취득하고 3년이상 보유(거주기간 아님)
5. 취득순서 : 도시에 주택을 보유한 분이 농어촌주택을 구입한 경우에 해당됨.(중요!!)
이상으로 취득세와 양도세를 감면받을 수 있는 농어촌주택의 요건과 적용되는 기준에 대해서 알아봤습니다.
똑같은 농어촌 주택이라는 이름으로 세제혜택을 주는 제도인데 취득세와 양도세를 부과하는데 적용되는 법령이 달라서 각각의 인정요건이 다른 것을 알 수 있습니다.
바로 이것이 인터넷 상에서 돌아다니는 농어촌주택의 인정요건이 제각각 너무 달라서 도대체 어느것이 정확한 기준요건인지를 알기가 어려웠던 이유입니다.
그럼 이제 취득세 감면을 받을 때의 농어촌주택 인정요건과 양도세 감면을 받기위한 농어촌주택 인정요건이 다르다는 것을 알고 각각의 기준요건을 정리해 드렸으니 이제 헷갈릴 일은 없으실 겁니다.
주의할 점은 농어촌주택으로 인정을 받을 수 있는 기준에 충족되더라도 이는 취득세와 양도세에 한해서 주택수에서 제외되는 것이지 재산세나 종부세 등의 다른 세금을 계산할 때에는 농어촌주택이라도 주택수에 포함이 되니 이점 유의하시기 바랍니다.
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