농가주택, 농어촌주택, 농업인주택 양도세 비과세 조건(2022년11월 현재)

농가주택과 농어촌주택, 농업인 주택, 고향주택 등등 비슷한 용어들이 너무 많아서 헷갈리시죠? 농촌에 있는 주택은 양도세 관련해서 주택수에 포함이 안된다고 하는데 일단 이런 주택에 대한 용어부터 정리가 필요하다고 생각되어 쉽게 정리해 봤습니다.  

 

 

 

최근에 부동산 가격이 하락을 하면서 보유하고 있는 주택이나 아파트를 매도하려고 하시는 분들이 많은 것 같은데 그중에서 저와 같이 농촌 지역에 세컨하우스나 주말주택을 가지고 계신 분들은 양도세 중과 문제로 해당 주택이 주택수에 포함이 되는지 아닌지 검색을 많이 해 보셨을 겁니다.

 

하지만 검색 결과를 살펴보면 농촌에 있는 세컨하우스를 농가주택이라고 표현하기도 하고 농어촌주택이라고 부르기도 합니다. 그리고 다른 글을 보다 보면 농업인주택이라는 용어도 보이고 고향주택이라는 말도 보입니다. 심지어는 농가주택과 농업인 주택을 같은 것이라고 혼용하는 글들도 있습니다.

 

도대체 농촌에 있는 주택의 유형이 왜 이리 많은 것인지 헷갈릴 수밖에 없는데 오늘 이런 용어들에 대해서 한방에 정리를 하고 나서 양도세를 감면받을 수 있는 농촌 주택은 어떤 주택인지 그리고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건은 무엇인지까지 총정리를 하겠으니 끝까지 읽고 기억해 두시기 바랍니다.

 

 

농촌의 주택 종류

 

1. 농가주택

농가주택은 도시지역 외의 주택을 총칭하는 말로 농가주택은 농어촌주택과 농업인 주택으로 구분됩니다. 결국 농어촌주택은 농가주택의 한 종류로 농어촌주택은 지역에 따라 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택이고 농업인 주택은 농업인 조건에 따라 농지보전금을 감면받을 수 있는 주택을 말합니다.

 

그럼 농어촌주택과 농업인주택에 대해서 좀더 자세히 알아보겠습니다. 

 

2. 농어촌주택(양도세 비과세 가능)

도시에 주택을 보유한 사람이 추가로 농촌에 구입한 주택을 말하며 소재지가 도시지역이나 토지거래허가구역, 조정대상지역, 관광단지 그리고 수도권 지역이 아닌 읍면 지역이어야 합니다.

 

단, 인천 옹진군과 경기 연천군과 이 외에 인구 20만 명이 되지 않는 소규모의 시에 있는 동지역에 있는 주택도 농어촌 주택으로 인정을 받을 수 있습니다.

 

우리가 양도세 관련해서 알아야 하는 주택의 종류가 바로 이 농어촌주택과 아래에서 설명해 드릴 고향주택입니다. 농어촌 주택과 고향주택의 양도세 감면조건에 대한 세부 내용은 주택 관련 용어를 먼저 정리한 후 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

3. 농업인 주택

농업인 1인 이상이 포함된 농업∙임업∙축산업에 종사하는 세대가 거주하는 주택으로 농지를 전용해서 짓는 주택을 말합니다. 이때 농지를 전용할 때 농지보전부담금이 전액 면제되는 혜택을 받을 수 있습니다.

 

농업인 주택 관련 조건과 혜택 그리고 불이익 등에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

농업인주택이란? 농업인주택 인정요건과 농업인 조건은?

 

4. 고향주택(양도세 비과세 가능)

마지막으로 고향주택은 해당 주택의 취득 당시의 대통령령으로 정한 인구 20만 이하의 시 26개 지역에 속하는 아래 지역에 있는 주택으로 가족관계 등록부에 10년 이상 등재된 기준 등록지에 소재한 경우 또는 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역인 것이 확인될 때 해당 지역의 주택이 고향주택으로 인정을 받아 양도세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

고향주택 소재지 26개 지역(대통령령 지정)

충북 : 제천시

충남 : 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시

강원 : 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시

전북 : 김제시, 남원시, 정읍시

전남 : 광양시, 나주시

경북 : 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영천시, 영주시

경남 : 밀양시, 사천시, 통영시

제주 : 서귀포시

 

❊ 위의 지역에 포함되더라도 조정대상지역이나 관광단지에 해당되는 경우는 제외됩니다.

  

 

농어촌주택과 고향주택의 양도세 비과세 조건

 

1. 기간 관련 조건 (보유기간, 양도시점 등)

위에서 설명드린 농어촌주택이나 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 농어촌주택이나 고향주택을 취득하기 전부터 소유하고 있던 다른 일반 주택을 양도하는 경우 해당 농어촌주택이나 고향주택을 소유 주택 수에 포함하지 않고 1세대 1 주택으로 간주하여 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

취득한 농어촌주택이나 고향주택의 3년 이상 보유요건 이전에 기존 보유 중이 일반주택을 양도해도 양도세 비과세 혜택은 받을 수 있으나 이후라도 농어촌주택이나 고향주택을 3년 이상은 보유해야 합니다.  

 

참고로 해당 비과세 특례 적용기간은 22년 12월까지에서 25년 12월까지로 연장 개정되었습니다.

 

 

2. 면적 관련 조건

대지면적 기준은 660㎡(200평) 이내였으나 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 대지면적 기준은 삭제되었으니 지금 이 글을 읽고 계시는 분들은 면적 조건은 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.

 

건물면적 기준도 기존에는 150㎡(45평) 이내 등의 조건이 있었으나 2017년 1월 1일 이후부터 양도분부터 삭제가 되었으니 면적 관련 기준은 더 이상 신경 쓰지 않으셔도 되고 아래의 취득할 당시의 기준시가 조건만 충족하면 됩니다.

 

 

3. 가격 관련 조건

최근에 가격 관련 조건이 농어촌주택이나 고향주택을 취득할 당시의 토지가액(기준시가)과 주택가액(개별주택 가격)의 합이 최대 2억 원 이하에서 최대 3억 원 이하로 상향되었습니다. (한옥의 경우는 4억 원 이하)

 

여기서 중요한 점은 해당 가격 조건은 취득할 당시가 기준이므로 취득한 이후에 가격이 오른 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있지만 취득할 당시 3억 원 이상이었다가 현재 가격이 3억원 이하인 경우는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

 

4. 적용 배제 요건과 양도소득세 특례적용 신고

농어촌주택의 경우 농어촌주택의 소재지가 기존 보유 중인 주택과 동일 또는 인접한 읍∙면일 경우 그리고 고향주택의 경우 고향주택의 소재지가 기존 보유 주택과 동일한 시나 인접한 시에 있는 경우는 감면 혜택을 받을 수 없습니다.

 

그리고 또 중요한 점이 농어촌주택과 고향주택을 3년간 보유한 상태에서 일반주택을 매도했다고 해서 저절로 비과세혜택이 적용되는건 아닙니다.

 

양도를 한 날이 포함된 달의 말일부터 2개월 안에는 특례적용신고서와 함께 아래의 서류들을 제출해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있으니 꼭 기억하시기 바랍니다.(중요!!)

 

양도소득세 특례적용 신고서류

1) 1세대 1주택 특례적용신고서

2) 일반주택의 토지∙건축물대장 및 토지∙건물 등기사항 증명서

3) 농어촌주택이나 고향주택의 토지∙건축물대장 및 토지∙건물 등기사항 증명서

 

 

 

이상으로 저와 같이 농촌에 세컨드 하우스나 주말주택을 보유하고 계신 분들이 양도세 비과세에 대해서 궁금해서 검색을 하시다가 농어촌주택, 농가주택, 농업인 주택, 고향주택 등등의 용어로 헷갈려하시는 분들이 많으셔서 최대한 쉬운 용어로 정리를 해 봤습니다.

 

간단히 요약하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 농촌주택은 농어촌주택과 고향주택이며 이 2가지 주택이 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 기간 요건과 가격요건 그리고 적용을 받을 수 없는 경우까지 정리를 해 드렸으니 참고하셔서 양도세 비과세 혜택을 받으시는데 도움이 되시기를 바랍니다.